Batibouw 2009

 Mission du notaire:

Après la signature du compromis de vente, le notaire fait des recherches pour garantir l'intérêt public ainsi que l'intérêt de son client. Les partis ont ainsi la sécurité que le transfert se déroule correctement lors de la signature de l'acte authentique.

Les différentes recherches :

-Provenance de la propriété
-Recherche trentenaire
-Recherche fiscale
-Attestation de sol
-Aspects urbanistiques

Provenance de la propriété

Pendant ses recherches, le notaire examinera entre-autres l'origine du terrain. De cette façon vous pourrez éviter que subitement un autre propriétaire surgisse et fasse valoir des droits sur votre nouveau bien.

Recherche trentenaire

Avec la Recherche trentenaire, le notaire aura la possibilité d'examiner si une hypothèque ou une servitude ne reste pas en suspend.
Ce nom réfère à la limite de 30 ans d'une inscription hypothécaire.Passé cette période, une telle inscription expire.

Recherche fiscale

Pendant la recherche fiscale, le notaire s'assure que le propriétaire actuel n'a plus de dettes, ceci afin d'éviter que el bien nouvellement acquis soit directement vendu par l'administration fiscale.

Attestation de sol

Il réclame également « l'attestation de sol » auprès de l'OWD pour la région wallonne et IBGE pour la région bruxelloise.

Depuis 1996, ce document doit être soumis obligatoirement lors de la vente. De cette manière l'acquéreur est mis au courant d'une éventuelle pollution du terrain.

Si une quelconque pollution a été signalée dans le passé par une de ces associations, celle-ci doit être mentionnée dans l'attestation.

Sans cette attestation le compromis de vente est cadue.

Aspects urbanistiques

Le notaire examine si le bien immobilier est en ordre d'un point de vue urbanistique.

Des infractions de construction ont-elles par exemple été commises ?

Après l'achèvement de ces investigations, le notaire convoque les parties afin de signer l'acte de vente. Ceci à lieu maximum quatre mois après la signature du compromis.

Après une lecture à haute voix et la signature de l'acte, la somme restante, un acompte de 10% a normalement déjà été payé, est acquitée.
Il ne faut pas oublier les frais de notaire.

Ceux-ci se paient par chèque certifié que vous aurez préalablement demandé à votre banque.

Avec la collaboration de Habitos

Un compromis ou accord de vente est une preuve écrite de la vente qui lie le vendeur et l'acquéreur.

Il y a compromis ou accord de vente quand l'acquéreur et le vendeur s'entendent mutuellement au sujet du prix et des conditions de vente.

La preuve par écrit de cet accord est faite dans les plus brefs délais et est signée par les deux parties.

Cet accord peut être fait directement entre les deux parties ou avec l'aide du notaire. Le notaire proposera ses services gratuitement. De cette manière, l'accord est complet et correct.

Le compromis ou l'accord comprend:

- les noms de chaque parti
- une définition du ou des biens immobiliers
- le prix
- les conditions de ventes
- Vous avez la possibilité de mettre une clause dans le contrat expliquant que la vente se fera uniquement si vous avez obtenu un emprunt.

L'acompte

Lors de la conclusion d'un compromis, un acompte est versé, celui-ci correspond généralement à 10% du prix d'achat.
Si vous avez fait appel à un notaire cet acompte reste chez lui, jusqu'à la signature de l'acte authentique.

Les conséquences

Le vendeur et l'acquéreur sont  liés définitivement par la signature du compromis

Pour que le compromis soit également contradictoire ou  contraignant envers un tiers, celui-ci doit être transféré par lettre recommandée au bureau du prêt hypothécaire sous l'intervention obligatoire d'un notaire.

Le compromis ou accord de vente doit être enregistré dans les quatre mois qui suivent l'accord.
Il ne faut pas oublier de payer les droits d'enregistrement de la vente.

Avec la collaboration de Habitos

On parle de vente à l'amiable ou de vente de gré à gré lorsque l'acheteur et le vendeur concluent un accord réciproque pour la vente d'un bien immobilier. Cela signifie qu'ils s'accordent sur le prix et les conditions de vente.
Parfois un notaire ou un courtier peuvent intervenir en tant que médiateur dans ce genre de ventes

Les règles du jeu
 
- La transaction est établie dans le compromis de vente ou dans la convention de vente. Ces deux documents servent de preuves.
- Le compromis est contraignant pour les deux parties. Cependant il peut contenir des conditions suspensives. Par exemple, si l'acheteur est en attente d'obtenir un certificat d'urbanisme du terrain qu'il souhaite bâtir, ou encore, si il attend la régularisation d'une infraction de chantier.
- Lors de la signature du compromis un acompte est également payé sur le prix.
 
L'option d'achat
 
Une maison ou un terrain vous plaît mais vous avez besoin de temps afin d'y réfléchir, de consulter un expert ou e contacter un emprunt… c'est alors que vous pouvez envisager de demander une option d'achat.
Dans un cas pareil, le vendeur s'engage, pour une période déterminée, à ne pas vendre le bien à une autre personne.

Souvent le vendeur reçoit des dédommagements quand il accorde une option d'achat. Si vous décidez d'acheter, l'option sera levée et la somme d'argent déjà payée sera considérée comme acompte. Si vous décidez de ne pas acheter, la somme d'argent déjà payée, sera considérée comme une indemnisation pour le vendeur.

Avec la collaboration de Habitos

La vente publique

Pour une vente publique de biens immobiliers, le notaire organise une réunion où tous les intéressés peuvent émettre une offre. Les biens immobiliers sont vendus au plus offrant.
Néanmoins, lors d'une vente publique, le vendeur a la possibilité de refuser de vendre son bien s'il n'est pas d'accord avec la plus haute offre.

Les règles

- Une vente publique est annoncée dans les journaux, par des toutes boîtes et via un panneau jaune (souvent aux endroits publics).

- Les frais de la vente publique sont généralement plus élevés que ceux de la vente secrète.

- Lors d'une vente publique, vous n'avez pas de temps de réflexion.

- Aucune condition suspensive ne peut également être insérée. Vous devez vous accomoder des conditions qui ont été déterminées par le vendeur et le notaire.
Lors de cette disposition, le notaire tient compte des règlements légaux et des utilisations locales.

- Après la vente, un acte de vente est dressé et signé dans la salle même par les deux partis.

- Le plus offrant doit payer les frais d'achat au plus tard le dernier jour. Ce délai peut différer toutefois d'une région à l'autre. Informez-vous à l'avance chez le notaire.

- Le payement de l'achat doit être exécuté le plus souvent dans le mois qui suit. Après cette période, des intérêts de retard vous seront réclamés.

Vente publique volontaire

- Elle est souvent utilisée quand le propriétaire veut obtenir un prix très élevé pour ses biens immobiliers.

- Elle se déroule pendant 2 jours d'audience.

- Pour encourager les gens, nous avons la possibilité d'utiliser un système de prime. Dans ce cas, les biens immobiliers sont définitivement accordés le deuxième jour d'audience.
La personne qui a fait l'offre la plus élevée le premier jour d'audience a alors droit à une prime de la personne qui a surenchérit le deuxième jour.

Vente publique judiciaire

- Elle est utilisée quand la vente publique n'est pas envisageable.
Dans le cas par exemple d'une faillite ou d'une saisie.

- Elle est organisée en une seule journée d'audience avec la possibilité d'émettre une offre plus élevée dans les 15 jours qui suivent la vente publique. Si les offres sont relativement faibles le premier jour d'audience, un deuxième jour d'audience peut être organisé.

- Si une offre est supérieure de minimum 10% par rapport au prix offert, un deuxième jour d'audience doit être organisé. Il donnera la possibilité aux autres acheteurs potentiels de surenchérir. Quoiqu'il arrive à la fin de la journée, le bien sera attribué définitivement à l'offre la plus élevée.

Avec la collaboration de Habitos

La vente de biens immobiliers est dans certains cas soumise à l'impôt de la plus-value:

- Une habitation dans laquelle vous n'avez pas résidé et que vous revendez endéans les 5 ans après l'achat.
- La vente d'une habitation dont vous avez obtenu via un acte de donation endéans les trois ans et que vous vendez. Si l'achat par l'acquéreur a lieu endéans les 5 ans.
- La vente (ou l'échange) d'une habitation sur un terrain de construction, sur lequel vous avez commencé à bâtir au cours des 5 dernières années - dans les 5 ans après la date d‘utilisation.

La plus-value  est la différence entre un prix d‘achat et de vente qui sera taxé à 16.5%.
Pour le calcul de l'impôt, le prix d'achat peut être haussé avec les coûts de vente ou une somme forfaitaire de 25%.
Ce nouveau montant peut remboursé de 5% par année écoulée entre l'acte d'achat et de l'acte de vente.
Pour finir, les frais de vente peuvent être déduits.

Lors de la vente d'un terrain à bâtir, vous devez tenir compte dans certains cas de l'impôt sur la plus-value, dans le cas où le terrain à bâtir est vendu dans les 8 ans après l'achat de celui-ci, c'est l'acte du notaire qui compte.

Avec la collaboration de Habitos

Attention ces textes sont valables pour la région flamande, nous sommes en train de vérifier afin de voir si ces législations sont d'application dans la région wallonne et Bruxelloise.
Les modifications éventuelles seront faites bientôt.
 

L'achat sous la TVA

Quand vous achetez une nouvelle habitation, vous devez, à la place du droit d'enregistrement (10%), payer la TVA qui s'élève à 21 % sur le prix d'achat. Ceci uniquement pour la valeur de l'habitation.
Vous devrez toujours payer un droit d'enregistrement sur la valeur terrain.

Une habitation est considérée comme nouvelle jusqu'au 31 décembre de l'année qui suit la première occupation.

Par exemple : lorsque vous avez acheté une habitation dans laquelle le propriétaire  a vécu à partir du 5 mai 2004, elle sera considérée comme nouvelle jusqu'au 31 décembre 2005.

Mathématiquement, un achat sous la TVA à 11% est plus cher qu'un achat normal des biens immobilier.Malgré cela aussi bien, l'acheteur que le vendeur peuvent tirer profit de cette procédure de TVA.

- Le vendeur peut toujours réclamer la TVA qu'il a payée lors de la construction de son habitation.
- Comme l'acheteur peut retoucher la TVA payée, il peut prétendre un prix de vente plus bas.

Quand vous achetez une habitation sociale du CPAS ou d'une société de logements, la TVA sera de 12%.

Avec la collaboration de Habitos

Attention ces textes sont valables pour la région flamande, nous sommes en train de vérifier afin de voir si ces législations sont d'application dans la région wallonne et Bruxelloise.
Les modifications éventuelles seront faites bientôt.

L'achat d'une habitation ou d'un terrain amène encore d'autres frais mis à part le prix d'achat. Ces frais sont portés au compte de l'acquéreur du bien.

Droits d'enregistrement
Honoraire du notaire
Frais divers
Attestation du sol
Frais indirects

Droits d'enregistrement

Les frais d'enregistrement en Wallonie s'élèvent à 12,5% ou 6% pour une habitation modeste. Vous devez demander cette réduction du droit d'enregistrement  lors de la remise de l'acte. Si vous pouvez prétendre à cela (RC < 745 euros) on vous reverse le trop payé.

Attention: ce plafond peut être augmenté pour les familles nombreuses.
Il peut être de 845 euros si l'acquéreur a 3 ou 4 enfants et de 1.045 euros si il a 7 enfants.

Pour profiter de cette « réduction », vous devez répondre à certaines conditions:

- il doit s'agir d'une résidence principale en Wallonie.

- s'il s'agit d'un terrain à bâtir, la résidence principale doit y être établie.
 
- finalement vous ne pouvez pas vous ou votre conjoint avoir la pleine propriété d'un autre bien immeuble.

Pour Bruxelles

Le taux normal des droits d'enregistrement s'élève également à 12,5 %. En revanche, le taux réduit de 6% a été supprimé.

Depuis le 1er janvier 2003, le Parlement bruxellois applique une nouvelle réglementation en matière de droits d'enregistrement.

Une première mesure concerne l'introduction d'une exonération (abattement) lors de l'acquisition d'une maison unifamiliale lorsque celle-ci est destinée à établir le lieu de résidence.

Cet abattement serait appliqué lors du calcul des droits d'enregistrement à payer. En d'autres termes, aucun droit d'enregistrement n'est dû sur une première tranche du prix de vente de l'appartement ou de la maison.

Cette exonération dépend cependant de la zone dans laquelle se situe le bien : s'il s'agit d'un logement situé dans un Espace de Développement Renforcé du Logement (EDRL), l'exonération s'élève à € 60.000. Dans les autres parties de la Région bruxelloise, il s'agit de € 45.000. Pratiquement, ceci correspond à une réduction fiscale de € 7.500 pour l'achat d'un logement en zone EDRL et de € 5.625 ailleurs en Région bruxelloise.

Pour bénéficier de cette exonération, vous devez aussi remplir plusieurs conditions. Vous devez être une personne physique et établir votre résidence principale dans les 2 ans dans l'habitation que vous avez achetée. En outre, vous devez demeurer en Région bruxelloise pendant 5 ans, pas nécessairement dans l'habitation achetée.

Honoraires du notaire

Les honoraires du notaire sont déterminés à l'aide d'une échelle ou d'un barème d'honoraires prévus par la loi.
Vous trouverez un calcul précis des frais de notaire sur www.notaire.be

Frais divers

A côté des honoraires, le notaire a encore fait de nombreux autres frais durant son travail de recherche pour la vente. Et ce entre autre pour les timbres fiscaux à  apposer, les frais pour le conservateur d'hypothèque,…

Attestation du sol

L'attestation du sol est une autre dépense dans cette rubrique. Depuis le premier octobre 1996, c'est un document qui doit être obligatoirement délivré lors de la vente d'un bien immeuble. Sans attestation du sol, le compromis est nul.
C'est le vendeur qui doit demander l'attestation du sol. On peut s'entendre pour que cette dépense soit portée en compte au vendeur.  En situation normale, l'attestation du sol coûte 25 euros.

Frais indirect

Ne perdez pas non plus de vue les frais indirects dans le décompte financier. Lorsque vous achetez l'habitation à un agent immobilier, celui-ci doit également être dédommagé pour son intervention. En pratique, ces frais sont calculés dans le prix de vente.

La plupart du temps, lors d'une vente, le précompte immobilier est également réglé entre l'acheteur et le vendeur. Ce décompte est fait en fonction de la durée d'occupation de l'habitation ou du terrain durant l'année calendrier en cours.

En principe, le précompte immobilier est dû par  la personne propriétaire au premier janvier de l'année des revenus ou de l'année calendrier. Lors d'une vente,  le propriétaire n'est propriétaire de l'habitation que durant une certaine partie de l'année. C'est la raison pour laquelle il peut y avoir une compensation du précompte immobilier.

Avec la collaboration de Habitos